L’impôt sur la fortune immobilière : comment y échapper?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) figure parmi les grands changements auxquels les Français doivent se soumettre en termes de fiscalité depuis le début de l’année 2018, avec la “Flat tax” et la hause de la CSG. L’IFI substitue l’ISF (impôt de solidarité sur la fortune) et s’applique essentiellement sur tout patrimoine immobilier d’une valeur nette supérieure à 1,3 millions d’euros. Etes-vous concerné ? Comment calculer votre assiette fiscale ? Comment échapper à l’IFI ?
Qui est concerné par l’IFI ?
L’IFI concerne toutes les personnes domicilées fiscalement en France possédant des biens immobiliers sur le sol français ou à l’étranger. Les personnes physiques domiciliées fiscalement à l’étranger sont également soumises à l’IFI pour les biens qu’ils détiennent en France. Enfin, l’IFI s’applique aussi aux expatriés qui reviennent en France au bout de 5 ans et uniquement sur leurs biens situés en France, pendant les 5 années qui suivent leur retour.
De quoi est constituée l’assiette taxable IFI ?
L’assiette taxable IFI se compose essentiellement du patrimoine immobilier que le contribuable détient directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société.
Concrètement, l’assiette taxable se concentre sur l’immobilier dont notamment :
- Les biens et droits immobiliers (bâtis ou non) détenus par le contribuable.
- Les parts ou actions des organismes ou sociétés qui appartiennent au contribuable à hauteur de leur valeur représentative de droits ou biens immobiliers détenus directement ou indirectement par l’organisme ou la société.
L’assiette taxable IFI exclut tous les autres biens meubles : meubls corporels, titres, meubles meublant, contrats d’assurance-vie rachetables, espèces, livrets d’épargne. Sont également exclus de l’IFI, tous les biens immobiliers affectés à l’activité “professionnelle” du contribuable, indépendamment du domaine concerné. L’IFI ne concerne pas non plus la location meublée professionnelle.
Comment calculer l’IFI ?
L’IFI est calculée en fonction de l’ensemble des personnes qui composent le foyer fiscal du contribuable. Celui-ci se compose soit d’une personne vivant seule (célibataire, divorcé, veuf) soit de personnes vivant en couple (marié ou pacsé).
L’IFI tient compte, dans tous les cas, des biens des enfants mineurs qui sont sous la tutelle légale du contribuable. La valeur des biens imposables est déterminée en fonction de leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.
A noter qu’un abattement de 30% s’applique sur la valeur de la résidence principale. Certaines dettes immobilières peuvent également être déduites, comme les emprunts immobiliers en cours, les impôts non payés comme la taxe foncière, ou encore les dettes liées au paiement au paiement des travaux.
Si le seuil d’entrée est fixé à 1,3 millions d’euros, l’IFI se calcule sur la base du patrimoine taxable qui dépasse le seuil de 800 000 euros, en fonction du barème progressif dont le taux varie entre 0,50% et 1,50%.
Comment éviter l’impôt sur la fortune immobilière ?
Pour éviter ou réduire l’impôt sur la fortune immobilière en 2018, le contribuable a l’option d’investir dans des entreprises, d’acquérir des parts de groupements forestiers ou des parts de fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI).
Un contribuable peut ainsi imputer 50% des sommes qu’il aura investi en 2017 dans des entreprises (capital initial ou augmentation de capital) sur l’IFI 2018 si l’avantage fiscal ne dépasse pas 45 000 euros. De même, pour l’achat de parts de FCPI, le redevable peut imputer 50% du montant des versements effectués en 2017 sur l’impôt sur la fortune immobilière 2018, dans la limite de 18 000 euros par an.
L’achat de parts de groupements forestiers permet aussi d’imputer 50% du prix d’acquisition sur l’IFI, avec un maximum de déduction de 45 000 euros. De plus, les parts de groupements forestiers ont la particularité de bénéficier d’une exonération sur les droits de succession à hauteur de 75%.
Investir dans l’immobilier pour échapper à l’IFI
Les investissements immobiliers réalisés dans les foncières cotées sont exonérées de l’IFI dès lors que la possession du contribuable s’élève à moins de 5%. Les foncières cotées ont l’avantage d’être faciles à revendre grâce à un frais de transaction fixe de 1% contre 8% à 12% pour l’immobilier réel. De plus, elles restent liquides et ne sont assujetties ni à l’impôt sur les dividendes si sur la plus-value dans le cadre du PEA ou de l’assurance-vie. L’immobilier coté est aussi un placement rentable sur le long terme.
L’absence d’impôt sur la fortune à l’île Maurice présente un réel avantage pour les contribuables français. Outre le fait de profiter d’un climat tropical ensoleillé toute l’année, l’achat d’une résidence principale ou secondaire à l’île Maurice permet à un ressortissant français d’obtenir automatiquement un permis de résidence. Celui-ci est valide pour l’acheteur, son conjoint et ses enfants de moins de 18 ans. L’Etat mauricien met également en place des schémas d’investissement spécialement conçus pour les investisseurs étrangers dont le PDS (Property Development Scheme) ou le Non-Citizen Property. Sous le régime PDS, le ressortissant étranger peut acheter une résidence en toute propriété dès $500 000. Le Non-Citizen Property l’autorise par ailleurs, à acquérir un luxueux appartement dans un immeuble composé d’au moins deux étages (R+2).
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