Faut-il investir dans l’immobilier locatif en 2018 ?

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A ce jour, l’immobilier demeure un des placements les plus rentables à long terme, même si pour certains pays comme la France, la situation actuelle n’est pas vraiment à l’avantage des acquéreurs. Hausse de la CSG, multiplication des contraintes administratives, taxation du patrimoine au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), c’est à se demander s’il faut toujours investir dans l’immobilier locatif en 2018 ?

La réforme fiscale de 2018

La nouvelle loi fiscale en vigueur met à mal l’investissement locatif. Outre les valeurs financières, le nouvel impôt sur la fortune immobilière concerne essentiellement les biens immobiliers, y compris les logements à usage locatifs. En effet, tous les investissements réalisés à travers des parts de SCi, SCPI ou d’OPCI, sont désormais classés dans la même catégorie et sont imposables dès que l’actif immobilier net du contribuable dépasse 1,3 millions d’euros.

Par ailleurs, le nouveau prélèvement forfaitaire unique (PFU) qui s’élève à 30%  ne concerne pas les revenus immobiliers. Aussi, ces derniers restent soumis à l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. De ce fait, un acquéreur imposé dans la tranche marginale la plus élevée pourra voir son taux d’imposition augmenter jusqu’à 45% (plus 17,2% de prélèvements sociaux), alors que celle d’un actionnaire sera plafonné à 30% s’il opte pour le PFU.

L’immobilier locatif de moins en moins accessible

Ces dernières années, les contraintes qui s’imposent aux acheteurs deviennent de plus en plus lourdes. A l’instar de l’accumulation des diagnostics auxquels viennent aujourd’hui s’ajouter l’état du réseau électrique. Par conséquent, le nombre de pages exigées pour une mise en location devient de plus en plus similaire à celui réclamé lors d’une vente. Et avec la mise en place du nouveau système de bonus-malus, qui aurait pour but de pénaliser les propriétaires d’un logement dont les performance énergétiques sont qualifiées d’insuffisantes, le nombre de pièces à fournir pourrait encore augmenter considérablement.

L’immobilier locatif à l’étranger plus intéressant

En dépit des ces quelques aspects négatifs, l’investissement locatif immobilier demeure un des placements les plus rentables à long terme. A Paris, la location d’un logement a connu une bonne rentabilité entre 1996 et 2016, à côté de la détention d’actions. Selon les données de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), le taux de rendement interne de ce type d’investissement atteint en moyenne 10,3%, combinant les rentrées locatives et l’effet de la plus-value. Et pour les autres villes de la France, ce taux de rendement interne tourne autour de 9% contre 8,2% pour les actions.

A l’étranger, l’immobilier locatif est encore plus intéressant. A l’île Maurice, par exemple, le nouveau scheme d’investissement PDS permet aux investisseurs étrangers d’acquérir une résidence luxueuse en bord de mer, à partir de 500 000 $. Si la présence de nombreux promoteurs immobilier professionnels sur le territoire mauricien facilite largement l’acquisition d’un bien immobilier par un ressortissant étranger, le pays propose aussi un régime fiscal très avantageux pour un investissement locatif immobilier.

Autre point positif, à l’île Maurice, un seul impôt s’applique sur tous types de revenus, y compris les revenus locatifs taxés à hauteur de 15%. Les autres types d’impôts – ISF, taxe d’habitation, impôt sur les plus-values, taxe de succession, sont par ailleurs quasiment inexistants à l’île Maurice. Ce qui fait de cette destination, le meilleur endroit pour réaliser un investissement locatif immobilier.

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