Investissement immobilier à l’ile Maurice : Nouveau cadre légal 2026 / 2027.

Pourquoi Maurice séduit les investisseurs français ?

Maurice offre un trio gagnant que la France ne peut plus réunir :

• Fiscalité douce et stable (pas d’IFI, pas de taxe foncière, pas de taxe d’habitation).
• Sécurité juridique forte (cadre britannique, achat en pleine propriété, notariat obligatoire).
• Qualité de vie exceptionnelle (stabilité politique, climat, infrastructures modernes).

Pour un investisseur français, c’est un arbitrage patrimonial intelligent : diversification hors UE, rendement supérieur, plus-value solide, Permis de résidence, et résidence fiscale possible.

Ce qu’un Français peut acheter : mise à jour des règles 2026/2027

Régimes autorisés pour les étrangers

• PDS – villas, Penthouses, résidences haut de gamme.
• IRS – projets de luxe historiques (golf, marina).
• Smart City – quartiers urbains premium.
• Ground+2 (R+2) – appartements dans immeubles de 3 étages minimum (prix min. 6 M MUR).

Ce qui n’est plus autorisé

• Achat hors schéma à partir de 500000 USD → supprimé.
• Achat G+2 sur State Land ou Pas Géométriques → interdit.

Résidence mauricienne pour les Français

Seuil clé : 375 000 USD

Un achat ≥ 375 000 USD dans un PDS / IRS / Smart City donne droit à :

• Un permis de résidence de 20 ans,
• Pour l’investisseur, son conjoint et ses enfants à charge de moins de 24 ans.

Cas particuliers

• Achat d’un terrain : résidence uniquement une fois la construction terminée.
• Achat < 375000 USD : possible, mais pas de résidence → visa séparé nécessaire.

Fiscalité pour les Français : simple, avantageuse, stable

Impôts à Maurice

• 0 % de plus-value immobilière.
• 0 % d’impôt sur la fortune (pas d’IFI).
• 15 % d’impôt sur les revenus locatifs.
• 0 % de taxe foncière ou taxe d’habitation.

Convention fiscale France–Maurice

• Pas de double imposition.
• Les revenus mauriciens sont imposés uniquement à Maurice.
• Les biens mauriciens n’entrent pas dans l’assiette IFI.

Nouveauté 2026 : droits d’enregistrement à 10 %

Depuis le 1er juillet 2026, les droits d’enregistrement pour les étrangers sont passés à 10 %.

Processus d’achat réel pour un investisseur français (2026/2027)

Avec décision EDB + délais non garantis

1. Sélection du bien & « Reservation Agreement »

Choix du bien dans un PDS / Smart City / IRS / G+2. Signature du « Reservation Agreement » + dépôt (25–30 %).

2. Ouverture du compte bancaire mauricien

Obligatoire pour recevoir les fonds. Documents :

· passeport,
· justificatif d’adresse,
· relevés bancaires,
· KYC complet.

Délai : 3 à 15 jours.

3. Transfert des fonds depuis la France

Les fonds doivent venir d’un compte étranger, en devises. Conversion en roupies (règle des 85 % en MUR).

Délai : 2 à 7 jours.

4. Constitution du dossier EDB (Economic Development Board)

Préparé par le notaire + promoteur :

• Passeport
• Preuve de provenance des fonds
• Déclaration de bonne moralité
• Contrat de vente
• Plans et documents du projet
• Attestation EDB du promoteur

5. Décision de l’EDB – étape clé et imprévisible

L’EDB vérifie :

• conformité du projet
• conformité du financement
• conformité du profil investisseur
• respect des règles AML/CFT

Si ≥ 375 000 USD

→ Validation de l’achat et délivrance du Resident Permit.

Si < 375 000 USD

→ Validation de l’achat sans résidence.

Délais EDB : très variables

• Minimum : 10–15 jours
• Standard : 4–8 semaines
• Cas complexes : 3–6 mois

C’est l’étape la plus aléatoire du processus.

6. Signature de l’acte chez notaire

Une fois l’EDB approuve, signature de l’acte. Paiement des droits d’enregistrement (10 %).

Délai : Selon les disponibilités du Notaire et de l’acheteur.

7. Remise des clés / livraison

Selon le projet :

• Bien existant → immédiat
• VEFA → selon calendrier du promoteur

Synthèse réaliste des délais
–> De 3 à 6 mois selon la fluidité du dossier.

Rendements & perspectives 2026/2027

Rendement locatif moyen

• Résidences premium : 5 à 8 % .
• Penthouses front de mer : 7 à 9 %.
• Smart Cities : 4,5 à 6 % + forte plus-value.

Plus-value

Zones les plus recherchées :

• Grand Baie / Pereybère (Nord)
• Tamarin / Rivière Noire (Ouest)
• Trou d’eau douce,l’île aux Cerfs(Est)

Croissance moyenne : 6 à 10 % par an sur les biens premium.

Les biens les plus adaptés aux investisseurs français

Penthouse vue mer
Demande forte, rareté, plus-value élevée.

Villa PDS avec piscine
Stabilité locative + résidence automatique.

Appartement G+2 en zone touristique
Ticket d’entrée plus bas, rendement élevé.

Risques & points de vigilance

• Vérifier que le projet est EDB-approved.
• Choisir un promoteur avec track record solide.
• Attention aux biens trop bon marché → souvent hors schéma.
• Vérifier la gestion locative (clé du rendement).

Recommandations stratégiques pour un investisseur français

Optimiser la fiscalité
→ Acheter dans un PDS ou Smart City pour éviter l’IFI et sécuriser la résidence.

Maximiser le rendement
→ Choisir un pied-à-terre premium dans une zone touristique.

Sécuriser le patrimoine
→ Favoriser les promoteurs établis + projets déjà en construction.

« Investir à Maurice, c’est sécuriser son patrimoine dans un pays stable, fiscalement avantageux et en pleine croissance. C’est obtenir une résidence de 20 ans, un rendement supérieur à la France, et une qualité de vie incomparable. En 2026/2027, Maurice reste l’un des rares marchés où l’immobilier premium continue de progresser, porté par une demande internationale forte et un cadre juridique exemplaire. »