L’île Maurice continue d’attirer les investisseurs français grâce à son environnement économique, à son marché immobilier international et à ses possibilités d’installation. Toutefois, investir à Maurice en 2026-2027 nécessite de prendre en compte plusieurs évolutions réglementaires, notamment en matière de fiscalité immobilière, de droits d’enregistrement, de taxe de transfert foncier et de permis de résidence.
Le Budget mauricien 2026-2027, présenté le 19 juin 2026, a annoncé plusieurs mesures concernant les investissements, l’immobilier et la fiscalité. Certaines ont ensuite été précisées par le Finance Act 2026, auquel le président mauricien a donné son assentiment le 12 août 2026.
Pour les investisseurs français, l’enjeu est de distinguer les mesures annoncées des dispositions effectivement applicables, afin d’évaluer le coût réel d’un investissement et de sécuriser chaque étape du projet.
Taxe de transfert immobilier à Maurice : ce qui change en 2026-2027
La fiscalité des transactions immobilières constitue l’un des points essentiels à examiner avant d’investir à l’île Maurice.
En 2025, la législation avait prévu une augmentation de 5 % à 10 % de certains droits et taxes immobiliers applicables aux acquisitions et transferts impliquant des non-citoyens, notamment dans plusieurs dispositifs immobiliers destinés aux investisseurs étrangers.
Le Finance Act 2026 a ensuite abrogé cette augmentation pour les catégories concernées. Depuis sa publication au Journal officiel le 13 août 2026, le régime standard de 5 % s’applique de nouveau aux opérations concernées, sous réserve des règles particulières prévues par la législation.
Quel est le taux de la taxe de transfert immobilier à Maurice ?
Il faut distinguer deux prélèvements différents :
- Le droit d’enregistrement (Registration Duty) : il est normalement payé par l’acquéreur. Le taux standard est de 5 % de la valeur retenue pour la transaction.
- La taxe de transfert foncier (Land Transfer Tax) : elle est normalement supportée par le vendeur. Le taux standard est également de 5 % de la valeur retenue pour la transaction.
Ces taux constituent le régime de référence, mais ils ne doivent pas être appliqués automatiquement à toutes les opérations. Le type de bien, le dispositif immobilier, la nationalité des parties, la nature des droits transférés et les dispositions particulières peuvent modifier le traitement fiscal.
Quels sont les taux applicables aux investisseurs étrangers ?
Pour les transactions concernées par le rétablissement du régime standard, les taux sont les suivants :
| Prélèvement | Partie normalement redevable | Taux de référence |
| Droit d’enregistrement | Acheteur | 5 % |
| Taxe de transfert foncier | Vendeur | 5 % |
| Taxe supplémentaire dans certaines ventes relevant du régime G+2 sur des terrains de l’État | Vendeur | 10 % supplémentaires, sous réserve des exceptions applicables |
La dernière ligne correspond à une mesure spécifique : lorsqu’un logement situé sur un terrain de l’État ou sur des Pas Géométriques est vendu à un non-citoyen dans le cadre concerné des appartements G+2, une taxe supplémentaire de 10 % peut être due par le vendeur. Des exceptions sont prévues, notamment pour certains contrats préliminaires de vente conclus devant notaire avant le 19 juin 2026.
Cette taxe supplémentaire ne doit pas être confondue avec le retour au taux standard de 5 % applicable aux autres transactions concernées.
Que se passe-t-il pour les actes enregistrés entre le 1er juillet et le 12 août 2026 ?
Cette période nécessite une attention particulière.
L’augmentation prévue par la législation de 2025 devait s’appliquer à partir du 1er juillet 2026. Le Finance Act 2026 a ensuite abrogé cette augmentation lors de sa publication le 13 août 2026.
Le traitement des actes enregistrés entre ces deux dates doit donc être vérifié au cas par cas auprès du notaire chargé de l’opération. Il est préférable de ne pas présumer d’une régularisation automatique ni d’un remboursement sans confirmation juridique.
Avant toute transaction, l’investisseur doit demander un décompte écrit des droits et taxes applicables à son bien et à la date prévue de l’acte.
Acheter un bien immobilier à Maurice en tant que Français
Les ressortissants français peuvent investir dans l’immobilier mauricien, mais l’accès au marché dépend du type de bien et du dispositif juridique utilisé.
Parmi les principaux dispositifs figurent :
- PDS — Property Development Scheme : programme de développement immobilier accessible aux acquéreurs étrangers sous certaines conditions.
- IRS — Integrated Resort Scheme : dispositif historique de développement immobilier intégré.
- RES — Real Estate Scheme : régime immobilier historique dont l’applicabilité doit être vérifiée pour chaque projet.
- Smart City Scheme : projets intégrés comprenant des composantes résidentielles et économiques.
- Appartements G+2 : appartements situés dans des immeubles répondant aux critères légaux applicables, dont l’acquisition par un étranger est soumise à des conditions particulières.
- Invest Hotel Scheme (IHS) : dispositif lié à certains investissements immobiliers hôteliers.
L’existence d’un programme ne signifie pas que tous les biens proposés sous cette appellation sont automatiquement accessibles aux étrangers. Il faut vérifier l’approbation du projet, la catégorie du bien, les autorisations nécessaires et les règles en vigueur à la date de la transaction.
Quels frais prévoir lors de l’achat ?
Le budget d’acquisition ne se limite pas au prix de vente.
Il faut notamment intégrer :
- le droit d’enregistrement applicable ;
- les honoraires du notaire et les frais juridiques ;
- les éventuels frais bancaires et de financement ;
- les frais de copropriété et de gestion ;
- les assurances, l’entretien et les éventuels travaux ;
- les taxes et prélèvements spécifiques au programme immobilier.
Les frais doivent être calculés à partir du régime juridique exact du bien. Un investisseur doit obtenir un décompte individualisé avant de signer un contrat préliminaire ou de verser un acompte important.
Le coût de la revente : un élément déterminant de la rentabilité
La rentabilité d’un investissement immobilier à Maurice doit être évaluée en tenant compte du prix d’achat, des frais d’acquisition, des charges annuelles, des revenus locatifs et du coût de la revente.
La taxe de transfert foncier supportée par le vendeur peut réduire le produit net de cession. Certaines opérations peuvent également relever de règles spécifiques ou de prélèvements supplémentaires.
Il est donc recommandé de réaliser une simulation complète avant l’achat, en étudiant plusieurs scénarios : conservation à long terme, location, revente à moyen terme ou transmission patrimoniale.
La fiscalité de la plus-value éventuelle doit être examinée séparément des droits de transfert. Elle dépend notamment des règles fiscales applicables, de la nature de l’opération et de la situation de résidence fiscale du propriétaire.
Les nouvelles règles de résidence et d’investissement
L’investissement immobilier et l’obtention d’un permis de résidence constituent deux démarches distinctes.
Certains dispositifs immobiliers peuvent ouvrir droit à un permis de résidence lorsque les conditions légales sont réunies. Dans le cadre de certains projets PDS ou Smart City, un investissement immobilier admissible d’au moins 375 000 USD peut notamment permettre au propriétaire et à sa famille éligible d’obtenir un permis de résidence tant que les conditions prévues restent satisfaites.
Ce seuil doit être vérifié en fonction du programme, du bien et des textes en vigueur au moment de l’acquisition.
Par ailleurs, le Budget 2026-2027 a annoncé de nouveaux paramètres pour les permis d’investisseur et un dispositif de Golden Visa.
Pour la catégorie Occupation Permit – Investor, le seuil initial annoncé est de 100 000 USD, avec des exigences de chiffre d’affaires pour le renouvellement. Le dispositif de Golden Visa annoncé concerne les investisseurs qui s’engagent à investir au moins 1 million USD dans des secteurs éligibles, sous réserve des conditions applicables.
Ces dispositifs ne doivent pas être confondus avec le droit de résidence éventuellement attaché à un investissement immobilier admissible. Avant d’engager des fonds, il convient de vérifier les critères officiels, les justificatifs exigés, la durée du permis et les conditions de renouvellement.
Fiscalité France–Maurice : les précautions à prendre
Pour un investisseur français, le choix de Maurice ne peut pas être analysé uniquement à partir du taux d’imposition local.
La résidence fiscale dépend de plusieurs critères. Le fait d’acheter un bien à Maurice ou d’y disposer d’un permis de résidence ne suffit pas, à lui seul, à établir que l’intéressé a cessé d’être résident fiscal français.
La convention fiscale entre la France et Maurice doit être prise en compte afin de déterminer les règles applicables aux différentes catégories de revenus.
Les principaux sujets à examiner sont :
- les revenus locatifs perçus à Maurice ;
- les revenus et dividendes provenant d’une société ;
- les éventuelles plus-values immobilières ;
- les revenus de source française ;
- les obligations déclaratives dans les deux pays ;
- les conséquences d’un changement de résidence fiscale.
La situation doit être étudiée individuellement, notamment lorsque l’investisseur conserve une résidence, une activité professionnelle, une entreprise ou des intérêts économiques en France.
Une analyse fiscale préalable permet d’éviter les erreurs de déclaration et de mieux anticiper le rendement net de l’investissement.
Comment sécuriser son investissement immobilier à Maurice en 2026-2027 ?
Avant de signer, il est recommandé de suivre plusieurs étapes.
- Vérifier l’éligibilité du bien. Confirmer que le bien peut légalement être acquis par un ressortissant étranger et que le programme immobilier dispose des autorisations nécessaires.
- Obtenir un calcul détaillé des frais. Demander au notaire de distinguer le droit d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les frais juridiques et les autres charges.
- Vérifier les règles applicables à la date de l’acte. Les mesures fiscales peuvent évoluer entre l’annonce budgétaire, l’adoption de la loi et l’enregistrement de la transaction.
- Étudier le coût de la revente. Évaluer le produit net potentiel de cession en tenant compte des prélèvements et des frais applicables.
- Faire analyser la situation fiscale française. Vérifier les obligations déclaratives et les conséquences de l’investissement sur la situation patrimoniale globale.
- Confirmer les conditions de résidence. Ne pas supposer que l’achat d’un bien ouvre automatiquement droit à un permis de résidence ou à un statut fiscal particulier.
Questions fréquentes sur l’investissement immobilier à Maurice
Quel est le taux du droit d’enregistrement à Maurice en 2026-2027 ?
Le taux standard de référence est de 5 % pour les opérations concernées. Le traitement d’une transaction particulière doit être confirmé selon le régime applicable au bien et à l’acquéreur.
Quel est le taux de la taxe de transfert foncier à Maurice ?
Le taux standard de référence est de 5 %, normalement à la charge du vendeur. Certaines ventes relevant du régime G+2 sur des terrains de l’État ou des Pas Géométriques peuvent être soumises à une taxe supplémentaire de 10 % à la charge du vendeur, sous réserve des exceptions légales.
Les étrangers doivent-ils encore payer 10 % de droits d’enregistrement ?
Pour les catégories concernées par le rétablissement du régime standard, l’augmentation de 10 % prévue en 2025 a été abrogée par le Finance Act 2026. Le régime standard de 5 % s’applique de nouveau depuis la publication de cette loi, sous réserve des règles spécifiques et des situations transitoires.
Un Français peut-il acheter une villa à Maurice ?
Oui, sous réserve des conditions applicables aux étrangers et au dispositif immobilier concerné. L’éligibilité du bien doit être vérifiée avant la signature.
L’achat d’un bien immobilier permet-il d’obtenir un permis de résidence ?
Certains investissements immobiliers admissibles peuvent ouvrir droit à un permis de résidence. Ce droit dépend du programme, du montant de l’investissement et des conditions légales applicables.
Peut-on devenir résident fiscal mauricien en achetant un bien ?
L’achat d’un bien immobilier ne suffit pas à établir la résidence fiscale. Celle-ci doit être déterminée à partir des critères applicables en France et à Maurice, ainsi que de la convention fiscale franco-mauricienne
” Informations générales mises à jour en octobre 2026. Cette publication ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les taux et conditions doivent être confirmés auprès du notaire et des autorités compétentes au moment de la transaction.”